Tapu iptal ve tescil davası; kanuna aykırı, usûlsüz veya yolsuz düzenlendiği iddia edilen tapu kaydının hukuka uygun hâle getirilmesi için açılır. Tapu iptal ve tescil davası; taşınmazın aynına, yani mülkiyet hakkına ilişkin bir dava türü olup, mülkiyet hakkı ihlâl edilen kişinin ayni hakkını temin eder.
Tapu iptal ve tescil davası, tapu kaydında taşınmazın mülkiyet hakkı sahibi olarak gözüken kişiye karşı açılır. Malikin ölmüş olması hâlinde ise tapu iptal ve tescil davasının malikin mirasçılarına yöneltilmesi gerekir.
Tapu iptal ve tescil davası ile birlikte tapu kaydında yer alan üçüncü kişiye ait ayni veya şahsi bir hakkın ortadan kaldırılması da talep edilirse, tapu kaydındaki hak sahibine de ayrıca dava açılması gerekir. Örneğin; ipotek, önalım hakkı, tapuya şerh edilmiş taşınmaz satış vaadi sözleşmesi, sükna hakkı vs. gibi ayni veya şahsi hakların da terkini talep ediliyorsa, lehine bu haklar tesis edilen kişiler aleyhine de dava açılmalıdır.
Olağanüstü zamanaşımı nedeniyle açılacak tapu iptal ve tescil davaları, ilgili tüzel kişilik ve hazine aleyhine birlikte açılmalıdır (Türk Medenî Kanunu m. 713/3).
Tapu iptal ve tescil davası, tüm taşınmaz davaları gibi taşınmazın bulunduğu yer mahkemesinde açılır (Hukuk Muhakemeleri Kanunu m. 12). Taşınmazın bulunduğu yer mahkemesi kesin yetkili mahkemedir. Taraflar anlaşarak davanın kesin yetkili yer mahkemesi dışında bir mahkemede görülmesini sağlayamazlar.
Tapu iptal ve tescil davasında görevli mahkeme asliye hukuk mahkemesidir (HMK m. 2/1). Taşınmazın vasfı, büyüklüğü, değeri vb. ne olursa olsun davaya bakmakla görevli mahkeme asliye hukuk mahkemesidir.
Tapu iptal ve tescil davası dilekçesinde taşınmazın kayıt bilgileri, arazideki durumu ve olayın özelliklerine göre yapılan işlemdeki hukuka aykırılıklar açık bir şekilde anlatılmalıdır. Tapu kayıtları, kayıtlara dayanak teşkil eden belgeler ile birlikte dava dosyasına getirtilecektir.
Tapu iptal ve tescil davası, aşağıdaki nedenlere dayanılarak açılabilir:
* Hukuki ehliyetsizlik nedeniyle
Tapuda taşınmazın devri işlemini yapacak herkesin devir anında temyiz kudretine ve fiil ehliyetine sahip olması gerekir (TMK m. 9). Kanuna göre temyiz kudreti; bireyin davranışlarının, eylem ve işlemlerinin sebep ve sonuçlarını anlayabilme, değerlendirebilme ve ayırt edebilme gücüdür. Örneğin; 18 yaşından küçük olmak, devir sırasında sarhoş olmak, akıl zayıflığı, yaşlılık veya bunlara benzer sebeplerden herhangi biriyle akla uygun hareket etme yeteneğini kaybetmiş kişi fiil ehliyetine sahip değildir. Fiil ehliyetine sahip olmayan kişinin yaptığı taşınmaz satış işlemleri ve devirleri hukuka aykırı olup, bu şekilde yaşanan mağduriyetler tapu iptal ve tescil davasıyla giderilir.
Temyiz kudreti olmayan kişinin geçerli bir iradesi de bulunmadığından yapacağı işlemlere sonuç bağlanamaz (TMK m. 5) ve temyiz kudreti olmayan kişi ile işlem yapan karşı tarafın iyiniyetli olması o işlemi geçerli kılmaz (Yargıtay 1. Hukuk Dairesi - 2016/2135 K.).
* Vekâlet görevinin kötüye kullanılması nedeniyle
Vekâlet görevinin kötüye kullanılması sûretiyle yapılan tapu devir işlemleri hukuka aykırı olup, bu şekilde yapılan işlemlerin yarattığı mağduriyetler tapu iptal ve tescil davası ile giderilir.
Kendisine vekâleten işlem yapma yetkisi verilen vekil, vekil edenin yararına ve iradesine uygun hareket etmek zorundadır. Vekil, vekâlet veren kişiye zarar verecek eylem ve işlemlerden kaçınmakla mükelleftir.
Vekilin dilediği bedelle, dilediği kişiye taşınmaz satışı yapabilecek şekilde yetkili kılınması; vekile dürüstlük kurallarını, sadakat ve özen borcunu göz ardı etme, makul ölçüler dışına çıkarak satış yapma hakkını vermez. Vekil edenin yararı ile bağdaşmayacak bir eylem veya işlem yapan vekil hukuken sorumlu olur.
Vekilin hukuka aykırı bir eylem ve işlemle vekil edene ait taşınmazı devraldığını bilen veya olayın özelliklerine göre bilmesi gereken üçüncü kişi (alıcı) aleyhine tapu iptal ve tescil davası açılır. Öte yandan, vekil ile sözleşme yapan üçüncü kişi, iyi niyetli ise (vekilin vekâlet görevini kötüye kullandığını bilmiyor ise veya kendisinden beklenen özeni göstermesine rağmen bilmesine olanak yok ise), vekil ile yaptığı sözleşme geçerlidir ve vekil edeni bağlar (TMK m. 3).
* Muris muvazaası nedeniyle
Muris muvazaası, miras bırakan tarafından mirasçıların miras hakkını ortadan kaldırmak amacıyla yapılan hileli işlem anlamına gelir. Murisin bu amaçla kendi adına kayıtlı taşınmazları üçüncü kişilere devretmesi muvazaalı işlemdir. Murisin muvazaalı işlemleri nedeniyle yaşanan mağduriyetler tapu iptal ve tescil davalarıyla giderilir.
Muris muvazaasına dayanan tapu iptal ve tescil davası, ancak tenkis davası ile birlikte veya tenkis davası açıldıktan sonra ayrı bir dava olarak açılabilir. Çünkü miras bırakan mal kaçırsa bile, mirasçıların miras hakkı zarar görmüyor ise muris muvazaasına dayalı tapu iptal ve tescil davası açılamaz.
Muris muvazaasına dayalı tapu iptal ve tescil davalarında çözülmesi gereken hukuki sorun, miras bırakanın mirasçılardan mal kaçırma iradesiyle hareket edip etmediğinin tespitidir. Miras bırakanın denkleştirme yapıp yapmadığı ve mal paylaşımının hakkaniyete uygun bir paylaşım olup olmadığı tespit edilir.
* Kazandırıcı zamanaşımı ve zilyetlik nedeniyle
Tapu kütüğünde kayıtlı olmayan bir taşınmazı davasız ve aralıksız olarak 20 yıl süreyle ve malik sıfatıyla zilyetliğinde bulunduran kişi, taşınmaza ait mülkiyet hakkının kendi adına tapu kütüğüne tesciline karar verilmesini isteyebilir (TMK m. 713/1).
Tapu kütüğünde kayıtlı olan bir taşınmazın kazandırıcı zamanaşımı ve zilyetlik yoluyla mülk edinilmesi ise kural olarak mümkün değildir. Ancak tapu kaydından taşınmazın mülk sahibinin kim olduğu anlaşılamıyorsa veya taşınmaz 20 yıl önce hakkında gaiplik kararı verilen bir kimseye ait ise, taşınmazın kazandırıcı zamanaşımı ve zilyetlik yoluyla edinilmesi mümkündür. Bu hükmün uygulanabilmesi için taşınmazın sahibinin kim olduğunun bilinmesini sağlayacak, kimliğin belirlenmesine yarayacak bilgi ve belgelerin tapu sicilinden çıkarılmasının imkânsız olması gerekir (Yargıtay Hukuk Genel Kurulu - 1991/8-51 E. - 194 K. ve 2011/8-111 E. - 2011/180 K.).
Tapu kütüğünden maliki anlaşılamayan veya maliki hakkında 20 yıl önce gaiplik kararı verilen taşınmazı davasız ve aralıksız 20 yıl malik sıfatıyla zilyetliğinde bulunduran kişi, taşınmazın kendi adına tescilini sağlamak amacıyla tapu iptal ve tescil davası açabilir. Yani malik sıfatıyla zilyetlik için zilyetliğin başladığı tarihten itibaren aralıksız 20 yıllık bir kazandırıcı zamanaşımı süresi söz konusudur.
* Aile konutu şerhi nedeniyle
II. Aile konutu
Madde 194-
“Eşlerden biri, diğer eşin açık rızası bulunmadıkça, aile konutu ile ilgili kira sözleşmesini feshedemez, aile konutunu devredemez veya aile konutu üzerindeki hakları sınırlayamaz.
Rızayı sağlayamayan veya haklı bir sebep olmadan kendisine rıza verilmeyen eş, hâkimin müdahalesini isteyebilir.
Aile konutu olarak özgülenen taşınmaz malın maliki olmayan eş, tapu kütüğüne konutla ilgili gerekli şerhin verilmesini tapu müdürlüğünden isteyebilir.
Aile konutu eşlerden biri tarafından kira ile sağlanmışsa, sözleşmenin tarafı olmayan eş, kiralayana yapacağı bildirimle sözleşmenin tarafı hâline gelir ve bildirimde bulunan eş diğeri ile müteselsilen sorumlu olur.”
Müşterek konutun tapu kütüğündeki maliki olmayan eş, TMK’nın aile konutu nedeniyle sağladığı hukuki korumadan eksiksiz yararlanabilmek için tapu müdürlüğüne başvurarak tapu kütüğüne “aile konutu şerhi” düşülmesini talep etmelidir. Eşlerden biri diğerinin “açık rızasını” almadan aile konutu olan taşınmazı üçüncü kişilere devredemez veya taşınmaz üzerinde üçüncü kişi yararına ipotek vb. gibi sınırlı ayni haklar tesis edemez. Aile konutu şerhi düşülen taşınmaz üzerinde diğer eşin açık rızası alınmadan yapılan işlem, tapu iptal ve tescil davası yoluyla geçersiz hâle getirilir.
Tapu kütüğüne aile konutu şerhi düşülmemiş olması halinde, tapudaki devir işleminin tarafı olan iyiniyetli üçüncü kişinin hakkı korunur (TMK m. 1023). Yargıtay’ın istikrar kazanmış kararları, bu hâlde iyiniyetli üçüncü kişinin taşınmaz iktisabının korunacağı yönündedir (Yargıtay Hukuk Genel Kurulu - 2013/579 K. ve 2015/528 K.). Aile konutu şerhi düşülmeyen taşınmazı devralan, taşınmaza aile konutu şerhi düşüldüğünü bilmeyen ya da bilemeyecek durumda olan üçüncü kişinin tapuya güven ilkesinden yararlanması esastır. Ancak, tapuya aile konut şerhi düşülmemiş olsa bile, bunu bilen veya bilebilecek durumda olan kişinin iyiniyetli olduğunun kabulü mümkün değildir.
* Ölünceye kadar bakma sözleşmesi nedeniyle
Ölünceye kadar bakıp gözetmek sözleşmesi, taraflarına karşılıklı hak ve borçlar yükleyen, şekle bağlı bir sözleşmedir. Ölünceye kadar bakma sözleşmesi, bakım borçlusunun bakım alacaklısını ölünceye kadar bakıp gözetmeyi, bakım alacaklısının da bir malvarlığını veya bazı malvarlığı değerlerini ona devretme borcunu üstlendiği sözleşmedir. Bakım borçlusu, bakım alacaklısı tarafından mirasçı olarak atanmışsa, ölünceye kadar bakma sözleşmesine miras sözleşmesine ilişkin hükümler uygulanır (Türk Borçlar Kanunu m. 611).
Ölünceye kadar bakma sözleşmesine aykırılık nedeniyle yaşanan mağduriyetler, tapu iptal ve tescil davalarıyla giderilir. Ölünceye kadar bakma sözleşmesindeki mükellefiyetlerini yerine getiren taraf, diğer tarafın sözleşmeye aykırılık teşkil eden taşınmaz devir işlemleri nedeniyle tapu iptal ve tescil davası açabilir.